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申論范文
申論熱點天天讀:北京調(diào)控“拆遷補償”
http://m.wbuztre.cn       2010-09-10      來源:
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  【社會問題的背景】


  (1)2010年8月16日,北京市政府辦公廳印發(fā)了《2010年加強投資調(diào)控做好全年投資工作任務分工方案》。本市將通過調(diào)控和平衡拆遷安置補償水平,控制拆遷成本。市住建委將針對拆遷成本過快上升,制定合理、可操作措施。

  (2)根據(jù)《方案》,北京市將建立重點建設區(qū)域投資月度監(jiān)測機制。每月5日前,各相關部門、區(qū)縣報送城市南部地區(qū)、六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、50個重點村、通州國際化新城、未來科技城、永定河綠色生態(tài)發(fā)展帶、首鋼廠區(qū)及周邊區(qū)域、麗澤商務區(qū)、雁棲湖生態(tài)發(fā)展示范區(qū)等重點區(qū)域投資進展、形象進度及存在的問題。根據(jù)《方案》安排,將由市住建委牽頭,會同市政府法制辦、市農(nóng)委、市國土局等部門,對本市拆遷政策進行系統(tǒng)梳理,加大行業(yè)和區(qū)域拆遷政策指導。針對拆遷成本過快上升,制定合理、可操作的措施。各區(qū)縣將加強對轄區(qū)內(nèi)拆遷安置補償水平的調(diào)控與平衡,合理控制拆遷成本。

  (3)按照計劃,2010年度北京市供地總量達到6400公頃,其中2500公頃用于住宅,其余的土地用于基礎設施、工業(yè)倉儲、體育、行政等項目。1250公頃的政策性住房用地中,廉租房及公租房用地50公頃,經(jīng)適房用地200公頃,限價房及定向安置房用地1000公頃。今年上半年,北京市實際供應住宅用地1450公頃,完成全年計劃住房用地供應量的58%,與去年同期相比增加了400%。據(jù)了解,去年北京實際供應土地約6000公頃,比今年少400公頃,其中住宅用地供應1523公頃,比今年少了近1000公頃,當年北京土地出讓金實收494.17億元。

  (4)目前,北京的情況是拆遷成本越來越高,拆遷難度越來越大。以通州為例,目前大多數(shù)房屋均價在2萬元/平米左右。通州運河核心區(qū)及西海子棚戶區(qū)居民拆遷的貨幣補償標準為每平米1.5萬余元。而去年上營棚戶區(qū)拆遷每平米補償8000余元,有關部門稱,今年的評估仍采用市場比較法,但充分考慮了周邊住宅一年來的價格變化。拆遷成本是土地成本的一部分,加上土地入市土地出讓金,一級開發(fā)單位資金的成本,這些成本加在一起,它的上漲速度和由此產(chǎn)生的成本提高,對房價來說是一個巨大推力。政府如果想控制房價,勢必要控制土地成本,控制土地成本則需控制拆遷成本。按照通州的土地成本計算,已經(jīng)接近現(xiàn)在的房價,有的項目經(jīng)過樓市政策的調(diào)整,房價回到每平米2萬元,甚至還要低。而再入市的土地成本勢必因拆遷成本提高而上漲,如果不控制拆遷成本,房價是無法控制的。

  (5)拆遷,城市發(fā)展中一個不可回避的問題,控制成本和被拆遷人的利益訴求,兩者如何平衡更是一個難題。一位參加去年4月西長安街道路拓寬拆遷工作的負責人表示,當時拆遷過程中不但首次根據(jù)市場價為居民定補償標準,還推出了一系列配套政策,比如組織居民選購限價房、發(fā)放殘疾人補貼、為下崗人員組織專場招聘會等,看似跟拆遷工作沒關系的一系列工作都成了拆遷辦的事。該人士表示,雖然做了一些提高拆遷成本的事情,但是拆遷工作進展順利,這樣做比房子“拆不動”要值。

  2009年4月,北京西長安街拆遷工程,首次嘗試參照市場評估價格給予拆遷補償款,補償基礎價格達到3萬元/平米;此前,北京市的拆遷按基準地價法評估。如果按以往方式,該地區(qū)最多補償8800元/平米。當時有專家評論,這樣做有利于開展拆遷工作,但是也提高了拆遷成本,同時抬高了地價。

  即便如此,2010年6月,北京市還是提出對拆遷戶的補償標準采取參照同地段的市場價格法。輿論對此做法普遍高度評價。

  “你把人家房子拆了,總得讓人家有能力購買新房子?!被貞洰敃r的拆遷工作時,該負責人表示,自己雖然是拆遷指揮部的負責人,但干的事情基本都是拿著百姓的需求找領導申請的事。他說,他的很多工作,都是入戶了解居民的需求,回頭跟上級單位提要求,盡量讓老百姓的需求得到滿足,盡量保證拆遷順利。

  據(jù)介紹,西長安街拆遷區(qū)域內(nèi)市政基礎設施相對落后,居民居住條件、居住環(huán)境較差,戶均住房面積約20平米。按此計算,一戶居民實際拿到的拆遷款在80萬元上下,可能不夠買一套滿意的商品房。此外,該地區(qū)還有9平米左右的住戶,“就算一平米10萬元,能買多大的房?”該負責人說,他們組織了3處價格約在6000元/平米的限價房和一些二手房源供居民選擇,同時針對一些特殊困難群體,為他們申請廉租房;針對殘疾人,單獨發(fā)放殘疾人補貼,盡量保證滿足居民的需求。


  【核心觀點】


  (1)拆遷成本越來越高,造成大家對房價的心理預期越來越高,拆遷難度加大,造成土地供應減少,土地供不應求自然導致房屋價格上漲。這就是政府加大土地供應,妥善把握土地入市交易節(jié)奏的重要原因。如果土地成本降下來,政策房租售價格也自然下降,緩解供需矛盾。目前因拆遷補償造成的矛盾越來越多,重點村改造等重點工程進度受到影響,但控制拆遷補償可能會加重拆遷戶與拆遷方的矛盾,這是導致調(diào)控拆遷成本的難點,需要在就業(yè)、住房等方面有配套政策。

  (2)從拆遷政策的演變歷程來看,山東公務員網(wǎng)老師認為這次北京市政府率先在政策文件的角度,對拆遷補償?shù)臉藴蕟栴},執(zhí)行了“標準下行”的調(diào)控政策。這實際上也是目前國家調(diào)控房價的一個補充性對策,也是與時俱進的一個舉措?;蛟S很多人會不理解,以下山東公務員網(wǎng)老師帶大家一起回顧以下“過去的情況”:

  以前,我們是主動“增加”拆遷的補償標準,因為當時動拆遷補償?shù)臐q幅遠遠滯后于房價的漲幅,導致居民不愿搬遷,從而引發(fā)民怨和頻繁的上訪。后來補償標準上去了,這方面的矛盾也就少了。

  而“現(xiàn)在的情況”和以往有了很大不同。《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定動拆遷補償標準由地方政府制定。城市有“貧富”,補償有“高低”。可能在“部分城市”中居民并不愿動遷,但在財力雄厚的一線城市和部分二線城市中,由于補償標準較高,絕大多數(shù)居民是渴盼動遷的。但是,“羊毛出在羊身上”,“高額的拆遷補償”很可能轉(zhuǎn)嫁到未來的房價上,導致了目前大城市市中心的放假居高不下。所以,大城市的地方政府(如北京、上海)才需要調(diào)控目前過高的“拆遷補償標準”。當然,大的方向是沒有問題的,但是“調(diào)控”不意味著“一味降低”,山東公務員網(wǎng)老師認為:要實事求是,堅持科學發(fā)展觀,合理為拆遷“定價”。這才是地方政府需要重視的關鍵問題。

  (3)從經(jīng)濟學的角度來看,城市拆遷實際上是政府、開發(fā)商和被拆遷戶追求自身利益最大化的博弈過程。政府獲得的是公共利益的最大化,即加快舊城改造,改善人居環(huán)境。因此,山東公務員網(wǎng)老師認為城市拆遷是政府、開發(fā)商與被拆遷戶動態(tài)博弈的復雜過程,在開發(fā)商與被拆遷戶的博弈中,政府從加快舊城改造,保護處于弱勢的被拆遷戶利益出發(fā),單純提高拆遷的補償標準,而沒有相關的配套措施跟進,雖然短期內(nèi)可使被拆遷戶受益, 但仍然會出現(xiàn)很多后續(xù)的問題。 因此,調(diào)控補償標準是正確的,但是千萬不能忽視了拆遷的另一問題,“拆遷戶”的“安置”以及“配套措施跟進”的問題。有時候,不一定全部以“貨幣”形式補償“拆遷戶”,合理政策性安置,也是一個很重要公共調(diào)控手段。



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