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　　2013年第二季度以來，不少地方又開始響應(yīng)國(guó)稅總局文件陸續(xù)啟動(dòng)了土地增值稅的“收緊”或者“清查”行動(dòng)。北京最積極，其早在5月初就“放風(fēng)”，稱將以提高預(yù)征稅率的方式來“收緊”土地增值稅，最高稅率預(yù)計(jì)可達(dá)到8%。房市還不算發(fā)達(dá)的河北也表示，將在6月份啟動(dòng)有史以來“最大規(guī)?！钡耐恋卦鲋刀惽宀?。2013年5月，北京律師李勁松關(guān)于“45家房企拖欠680億土地增值稅”的質(zhì)疑重新把這個(gè)幾乎被遺忘的稅種推上了臺(tái)面。

　　【深入分析】

　　何為“土地增值稅”？

　　土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

　　作為中國(guó)現(xiàn)有土地稅收中最具“公平正義”色彩的稅種，土地增值稅在現(xiàn)實(shí)中發(fā)揮的作用距離大眾期待卻漸行漸遠(yuǎn)。

　　“收緊”土地增值稅其實(shí)是“醉翁之意不在酒”，并非著眼于調(diào)控房?jī)r(jià)的“公平正義”的理想，而在于高層對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。它可以看作是宏觀調(diào)控的應(yīng)景之策，而并非著眼于調(diào)控房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期考量。

　　稅率太高，地方政府顯然不會(huì)這樣“為難”地產(chǎn)商。土地增值稅的稅率為四級(jí)累進(jìn)，屬于“重稅”，從20%至60%不等，也就是說增值額的兩成至六成可能被拿走。

　　落實(shí)程度不佳的背后因素是地方政府的“自由裁量”。復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說：對(duì)很多地方政府來說，稅收是手中不多的資源，是一種招商的競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)別人給地產(chǎn)商“優(yōu)惠”，你卻不給，那么你就失去了競(jìng)爭(zhēng)力，這是土地增值稅經(jīng)常“走樣”的主要原因。

　　【本質(zhì)】

　　土地增值稅的概念由經(jīng)濟(jì)學(xué)家約翰·米勒最早提出，19世紀(jì)中葉，英國(guó)城市化步入高峰，其城市人口已超越總?cè)丝诘?0%，而土地增值稅的形成和城市化密不可分。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)率并非來自傳統(tǒng)意義的“偷稅漏稅”。在一些城市，地產(chǎn)商依然可以通過“城市更新”或“城中村改造”的名目低價(jià)拿地。在另一些地方，政府則樂于將“工業(yè)用地”批為“住宅用地”，而對(duì)地產(chǎn)商是否交足差額在所不問。

　　土地增值稅的“困境” 不但在于它很難降低房?jī)r(jià)，相反它還可能推高房?jī)r(jià)。它會(huì)降低投入地產(chǎn)開發(fā)的資金回報(bào)率，這只會(huì)減少供給；與此同時(shí)，作為增值稅，它天生具有轉(zhuǎn)嫁功能，最后成本可能還是買房者承擔(dān)。

　　【措施】

　　挑戰(zhàn)既得利益是關(guān)鍵。

　　首先，中央政府應(yīng)秉承土地增值稅的“公平正義”之意，進(jìn)行“清查”杜絕“例行公事”，逐漸降低敵方政府在土地增值稅征收方面的自由裁量權(quán)。

　　其次，調(diào)整財(cái)政稅收宏觀架構(gòu)，糾正地方政府扭曲的發(fā)展理念。

　　最后，通過征收房產(chǎn)稅的方式加強(qiáng)房產(chǎn)管理，控制高房?jī)r(jià)。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅，是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。